Как взять кредит под залог недвижимости и стоит ли
Кредит под залог недвижимости подразумевает обеспечение в виде жилой или нежилой недвижимости, находящейся в собственности заемщика. Если что-то идет не по плану и заемщик не выполняет взятые на себя обязательства в срок, имущество продается, а вырученные от продажи средства используются для погашения долга перед банком. Стоит ли брать такой кредит, когда это удобно и выгодно? Читайте также нашу статью о том, как получить кредит под залог недвижимости.
Содержание статьи:
Чем кредит под залог отличается от потребительского
Помимо основного отличия — необходимости предоставления залога — кредит под залог недвижимости может быть использован для привлечения значительных средств в течение более длительного периода времени, что позволяет снизить ежемесячные платежи.
В зависимости от банка максимальная сумма кредита по потребительским кредитам составляет 1,5-3 млн рублей. Кредит можно взять на срок до пяти лет, а процентные ставки начинаются от 4,99% годовых. Кредиты под залог недвижимости могут выдаваться на срок до 20 лет и дают право заемщику получить до 80% от стоимости недвижимости, в пределах установленных банком лимитов. Процентные ставки по кредитам достигают 8,99% годовых. Это связано с риском невозврата и медленным процессом реализации залога.
- Кредиты под залог недвижимости можно получить с уже открытыми кредитами;
- Может потребоваться комплексное страхование обремененного имущества;
- Ставки зависят от подтвержденного дохода, кредитной истории и наличия действующих договоров между клиентом и банком.
Когда стоит взять кредит под залог недвижимости?
Объективно, такие кредиты могут быть более дорогими из-за более высоких процентных ставок, а также более длительных сроков финансирования, что увеличивает конечную стоимость кредита. Получить такой кредит сложно, если:
- У вас нет постоянного источника дохода;
- Ваша собственность является вашим единственным местом жительства;
- В вашей квартире зарегистрирован несовершеннолетний;
- У вас нет другого имущества или источника дохода, который помог бы погасить долг в случае потери основного дохода.
Однако кредиты под залог недвижимости могут быть хорошим решением для сделок с недвижимостью. Например, вы решили купить новую квартиру для своих детей или родителей. Вы обеспечили себя жильем, но оно у вас не единственное. Кредит под залог недвижимости может помочь вам получить сумму денег, необходимую для покупки новой квартиры.
- Если вы уже нашли вариант покупки, но еще не продали свою квартиру, вы можете получить от банка залог для покупки новой квартиры. Затем кредит погашается за счет средств, вырученных от продажи старой квартиры;
- Если приобретаемый объект включен в ипотеку от предыдущего владельца, кредит может быть закрыт в качестве оплаты по договору купли-продажи квартиры и приобретен после снятия обременения;
- Если у вас уже есть ипотечный кредит и вы хотите купить дом или гараж, вы можете взять кредит, предоставив банку в качестве залога другую жилую недвижимость.
Кроме того, предоставляя залог, можно более равномерно распределить финансовое бремя на семью.
Предположим, вы хотите взять потребительский кредит на сумму 2 000 000 рублей под 4,99%. Банк может предложить его только на пять лет. Ежемесячный платеж эквивалентен 37 733 рублям. Если вы получите неквалифицированный кредит под залог дома в Райффайзен Банке на ту же сумму, на 10 лет и по процентной ставке 8,99%, ваш ежемесячный платеж составит 25 324 рубля.
Если вы планируете закрыть кредит досрочно и уже имеете регулярные платежи в текущем сроке, вы можете таким образом уменьшить свои ежемесячные платежи банку.
Какую недвижимость можно предоставить в залог?
Формально понятие недвижимости включает в себя жилые и нежилые помещения, в том числе квартиры, дома, коттеджи с разрешенным индивидуальным жилищным строительством, таунхаусы, гаражи, торговые и производственные площади. На практике банки принимают не все виды залога. Как правило, квартиры и таунхаусы принимаются в качестве залога в зависимости от ликвидности объекта.
В случае крайней необходимости банк должен продать имущество. Коттеджи, коммерческие помещения и производственные цеха могут стоить дороже квартир, но найти покупателей на них сложно, а банкам необходимо вернуть средства как можно быстрее.
На момент подачи документов в банк недвижимость должна находиться исключительно в собственности заемщика или второго супруга, не должна быть обременена и не должна быть передана третьему лицу для использования по договору аренды.
Кроме того, к недвижимости применяются следующие требования:
- Планирование. В квартире должна быть отдельная кухня и ванная комната, отделенные от соседних жилых помещений;
- Инженерная сеть. Должно быть установлено центральное отопление, водоснабжение, канализация и электроснабжение;
- Продолжительность жизни. Например, квартиры в Москве и Московской области должны находиться в домах, построенных до 1950 года;
- Государство. Дома, признанные нуждающимися в аварийном состоянии или реконструкции, а также объекты, подлежащие сносу, не допускаются в качестве залога.
Кроме того, квартиры должны соответствовать требованиям к оборудованию, в них должны быть установлены сантехника, двери и окна, за исключением объектов с черновой отделкой. Квартиры оцениваются по материалу стен, количеству этажей, типу напольного покрытия и капитальному ремонту. Требования зависят от региона, в котором находится объект.
Кто сможет оформить такой кредит?
Все лица, включая нерезидентов Российской Федерации, могут получить одобрение на подачу заявки на получение кредита на недвижимость. Однако заложить имущество может только владелец недвижимости или законный супруг заемщика, владеющего недвижимостью. Невозможно привлечь в качестве созаемщиков третьих лиц, не состоящих в кровном родстве и не состоящих в законном браке.
Несмотря на наличие залога, остаются требования к платежеспособности заемщика. Это связано с тем, что кредит погашается из дохода, а не от продажи недвижимости. Нет никакой гарантии, что у заемщика будут деньги для выплаты долга, даже по очень дорогим квартирам, так как это является страховкой для банка на случай невыплаты кредита.
Чтобы получить обеспеченный кредит, заемщик должен:
- Быть в возрасте от 21 до 65 лет, в зависимости от их роли в заключении договора;
- Быть зарегистрированным по месту жительства на территории Российской Федерации и фактически проживать на территории России, независимо от гражданства;
- Иметь опыт работы не менее одного года и непрерывный стаж работы не менее трех месяцев на последнем месте работы;
- Иметь рекомендованный минимальный доход;
- И хорошая кредитная история.
Кроме заемщиков с полной занятостью, право на получение займа под недвижимость имеют самозанятые лица, индивидуальные предприниматели и владельцы бизнеса. Требования банков могут отличаться, но общим правилом является подтверждение дохода от работы или бизнеса.
Индивидуальные предприниматели могут получить подтверждение своего статуса и дохода в приложении «Мой налог» по установленной форме. Необходимый сертификат автоматически генерируется и подписывается цифровой подписью Федеральной налоговой службы, отражая информацию о полученном доходе и периоде деятельности. Минимальный период деятельности составляет шесть месяцев, если у работника был опыт работы до перехода на ПСН, или 1,5 года, если у работника нет опыта работы.
Индивидуальные предприниматели обязаны предоставить ИНН, выписку из ЕГРИП и налоговую декларацию за последний отчетный период, которая должна быть подана не менее чем за шесть месяцев. Если индивидуальный предприниматель использует упрощенную систему налогообложения или другую систему налогообложения с годовой отчетностью, а деятельность только началась и год еще не истек, данные бухгалтерского учета компании и финансовые отчеты могут помочь подтвердить доход. Заявки на получение кредитов от индивидуальных предпринимателей, осуществляющих свою деятельность менее одного года, рассматриваются в особом порядке. При наличии залога положительным фактором является наличие депозита индивидуального предпринимателя как физического лица в банке, в который подается заявление, который, возможно, получил заработную плату, начисленную «самому себе» в рамках зарплатного проекта сервисного банка. Помимо перевода счета индивидуального предпринимателя в тот же банк, комплексное страхование имущества и жизни.
В случае номинальной заработной платы предпринимателю может быть трудно доказать доход. Банки могут потребовать внутренние документы и отчеты компании, такие как балансовые отчеты, информация о движении средств по счетам и отчеты о прибылях и убытках. Не все компании готовы раскрывать эту информацию, и если директор получает зарплату в размере минимального размера оплаты труда, его доход может оказаться недостаточным для одобрения кредита. В связи с официально выплачиваемой прибылью в виде прозрачных зарплат и дивидендов, владельцу компании достаточно предоставить справку 2-НДФЛ.
Каждый банк имеет право устанавливать свои требования к уровню дохода заемщика и перечню необходимых документов.
Можно ли взять кредит с обеспечением при наличии других обязательств?
Предоставление залога не делает вас автоматически привлекательным клиентом для банка. Как и в других случаях, при рассмотрении заявки запускается скоринговая процедура оценки кредитоспособности заемщика, учитывающая данные о его кредитной истории, социальном и финансовом положении, имуществе. Заявка может быть отклонена, если:
- Заемщик имеет два или более кредитов, и общий ежемесячный платеж составляет более половины ежемесячного дохода заемщика;
- Заемщик не имеет постоянной работы или только начал работать;
- Существуют некредитные обязательства — алименты, выплаты по судебным решениям;
- У вас плохая кредитная история, отрицательный или незначительный кредитный рейтинг.
Трудно самостоятельно оценить свою платежеспособность глазами банка. В своей работе банк использует только проверенные данные о заемщиках, полученные из открытых источников. Если у вас есть доход от аренды недвижимости, подработка или другой доход, который официально не учитывается, банк не принимает их во внимание при подсчете баллов. Даже если вы продаете родительскую квартиру и сами берете обеспеченный кредит для быстрого завершения сделки, ваш план не будет востребован банком. Ваша платежеспособность должна быть подтверждена документально.
Проверка кредитного рейтинга помогает оценить вашу финансовую надежность. Это оценка вашей кредитной истории, полученная с помощью методов, аналогичных банковскому скорингу. Ваша кредитная оценка выражается в баллах, и чем меньше нарушений в вашей кредитной истории, тем выше ваш рейтинг.
Рейтинги заемщиков можно проверить непосредственно в кредитных бюро или банках. Например, Райффайзен Банк предлагает бесплатную оценку кредитоспособности всем клиентам, включая тех, кто никогда не брал здесь кредит. Если у вас высокий балл, то вероятность одобрения кредита выше. Если он низкий, вам необходимо выяснить причину и исправить ситуацию, прежде чем обращаться за более крупным кредитом.
Основными факторами, которые могут ухудшить рейтинг, являются просрочки по финансовым обязательствам, таким как кредиты, оплата жилищно-коммунальных услуг, штрафы и амнистия. Рейтинги также могут снизиться. Если займов несколько, то у МФО есть кредит и открыты две или более кредитные карты в разных банках. Устраните комментарии и проверьте рейтинг еще раз. Если рейтинг оценивается как «хороший» или «высокий», рекомендуется подать заявку.
Итоги
- Кредиты под залог отличаются от потребительских более крупными, длительными сроками кредитования и более высокими ставками;
- В качестве залога банк примет дом, отвечающий определенным требованиям состояния, оборудования и износа;
- Только владелец может выдать кредит под залог. Дома не должны находиться под арендой или нарушаться;
- Право на получение таких кредитов имеют нерезиденты, граждане Российской Федерации, работающие по найму, самозанятые, индивидуальные предприниматели и владельцы бизнеса;
- Заемщики должны соответствовать требованиям по возрасту, месту регистрации, стажу и доходу;
- Заявка может быть подана на основании недостаточного дохода, наличия двух или более текущих кредитов, а также неадекватной кредитной истории.
